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焦点速读:超20省市公积金可用于首付,各地执行空间有多大?

2022年末南京个贷率高居103%。

各地“因城施策”支持购房需求的动作还在持续,近期热门城市的公积金新政尤为吸睛。


【资料图】

2月27日,南京住房公积金管理中心发布《关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则》(下称《公积金细则》),明确符合条件的职工可用公积金账户余额支付购房首付。

从降低公积金贷款利率、提高贷款额度、支持“商转公”,到放开公积金用于首付。去年以来,各地在优化“四限”、调整住房商业贷款政策的同时,在公积金方面的举措逐渐打开。据中指研究院统计,2022年以来,全国超200省市(县)优化住房公积金贷款政策,除南京以外,此前已有福州、中山等超20省市允许住房公积金支付首付款。

对此,中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示,这一方面有利于减轻购房者前期资金周转压力,另一方面可为购房者提供额外资金,减轻当前备受关注的房贷压力,进一步释放住房需求。但在关注政策利好楼市的同时,业内普遍关注的是相关政策是否“对症”,尤其南京等个贷率较高城市还要考虑公积金流动性压力。

南京公积金可用于购房首付

2月2日,南京市政府在《南京市推动经济运行率先整体好转若干政策措施》中提到,在促进合理住房需求释放方面,支持提取住房公积金支付购房首付款,减轻居民首付资金周转压力。

具体看《公积金细则》,文件明确,在该市缴存住房公积金的职工及其配偶(下称“购房职工”)购买南京市新建商品住房且符合购房提取条件的,可以与开发企业签订协议,用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金;购买南京市存量住房的购房职工符合购房提取条件的,可以与卖方签订协议,用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。

这也意味着,南京市内符合条件的购房职工可在购买新房和二手房时,通过提取公积金减轻成本压力,新规自印发之日起施行,有效期至2023年12月31日。以此计算,市民可享受新规的周期在10个月左右。

“(新政)有利于减轻购房者前期资金周转压力,有助于住房需求的释放。另一方面,对于意愿减少贷款支出的购房者来说,提取公积金亦为购房者提供额外资金,增加了可支付的首付比例。”陈文静指出。

在此次公积金新政前,南京“因城施策”频率一直较高,包括放开部分地区限购、提供人才购房补贴、降低二套房购房门槛等,加上个人住房商业贷款政策也有所调整,助推楼市明显回暖。

据中指研究院数据,1月南京二手房成交量回升至6700套左右,环同比均有所增长;进入2月,南京新房楼市热度也有明显上涨,截至2月28日成交面积60.58万平方米,环比上涨52.90%,同比下跌7.75%;成交均价29492元/平方米,环比下跌12.49%,同比下跌24.39%。

此前统计局数据显示,1月南京新房销售价格同比上涨,环比由下滑转为与上月持平;二手房价格虽然同比继续下行,但环比已有扭转之势。不止南京,在多方位政策支持下,全国楼市已有整体回温迹象。多个第三方平台数据均显示,2月楼市成交量环比大幅上涨,同比降幅缩小。以二手房为例,据诸葛找房数据研究中心统计,2月以来重点10城二手房成交量强势回升54%,杭州、青岛、成都等热门城市领跑。

公积金新政效果如何

南京并非首个支持提取公积金用于首付的城市。早在2022年,就有福州、厦门、珠海、海南等城市出台类似新政。据中指研究院统计,去年以来全国超200省市(县)优化住房公积金贷款政策,其中超20省市允许住房公积金支付首付款。

在支持提取公积金付首付之外,各地主要调控方向包括提高公积金贷款额度、下调公积金贷款首付比例、据公积金贷款记录放宽住房套数认定标准、支持异地公积金贷款、延长公积金最长贷款年限、放开“商转共”或投放公积金贴息贷款、“一人购房全家帮”等。

对于公积金新政频率提升,克而瑞研究中心研究中心副总经理杨科伟去年就指出,除了公积金贷款政策调整灵活性更强,更重要的是,不少城市“四限”政策工具箱已逐渐掏空,需求端调控基本只剩公积金和购房补贴两个选项,而后者既会增加财政压力,实际刺激作用又很有限。

如今来看,个人住房商业贷款政策的调整空间经历多次放大后也在逐渐缩小,尤其在首套房利率下调存在一定门槛的背景下,从住房公积金入手释放购房需求仍是重要方向,政策举措也随着各地跟进持续多样化。陈文静认为,短期来看,各地或将继续结合自身公积金使用的实际情况“因城施策”,支持公积金支付首付款的城市或继续扩围。

不过相比覆盖范围更广的商业贷款,公积金新政的效果也因城而异。比如,早在去年年中,克而瑞研究中心就调研发现,各个城市公积金新政均已落地,但南宁、金华等多数城市政策收效甚微,仅昆明新政实施后公积金贷款客户比重有所提升。

“从公积金新政实施效果来看,政策对购房需求的实际撬动作用非常有限,多数典型城市反映,只有少数客户可能因为公积金政策的放宽,而增加购房意愿,或转向选择公积金贷款。”当时总结效果低于预期的原因,杨科伟指出,主要因为受益面窄、“药不对症”等。

执行空间有多大

尽管支持公积金用于支付首付已有多城在执行,但另一个值得考虑的问题是,各地个贷率能否持续支撑新政?

去年年中杨科伟就预测,济南、南昌、昆明等城市公积金流动性充裕,政策仍有明显放松空间,但南京、大连等流动性已经吃紧,公积金政策再松绑空间较为有限。

今年1月召开的南京住房公积金管理中心召开2022年度年终总结大会上提到,该市全年缴存职工提取住房公积金390.93亿元,住房公积金个贷率依然保持在103%。具体来看,南京去年共归集住房公积金535.82亿元,完成年度目标任务的107%;发放住房公积金贷款283.84亿元,完成年度目标任务的105%。

所谓住房公积金个贷率,即个人住房公积金贷款余额与公积金缴存余额之比。陈文静指出,南京个贷率超过100%,说明公积金资金缺口较为突出,公积金提取作为首付会进一步降低公积金的缴存余额,资金流动性压力可能会增大。

不过近期海南重提公积金贷款资产证券化,或给部分公积金流动性压力较大城市提供参考。根据2021年全国公积金年报数据,截至2021年末,海南公积金个贷率达91.14%,同样处在较高水平。陈文静指出,资产证券化可一定程度提高公积金使用效率,扩大公积金资金来源,缓解公积金贷款资金缺口问题,如若实际落地,也可为其他地区提供参考借鉴。

对于其他个贷率相对宽松的城市,杨科伟建议,也可以进一步根据自身情况“因城施策”。比如,对于个贷率低于80%或位于80%~90%的流动性适中城市,可以选择提高公积金贷款额度、下调首付比例、实行“认贷不认房”、允许异地贷款、放开“商转公”;对于流动性偏紧城市,可以放宽首次使用公积金贷款或首套房的贷款政策,对二套以上暂不做调整,或定向支持青年人才、多孩家庭等群体公积金购房。

关键词: 住房公积金 公积金贷款 商业贷款

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